Erletxea.- El problema del acceso a una vivienda en Irun no es nuevo, pero es un problema que cada día afecta a más y más personas. Un problema que se afronta con preocupación y un punto de impotencia y malestar. Por el momento, las instituciones públicas siguen en la línea “desarrollista” que ya criticaba hace más de 15 años la Federación de AVV, Oiasso 2000. A día de hoy el Ayuntamiento tiene “un informe de resultados”, de este mismo año, “sobre diagnóstico y plan de vivienda” con una serie de conclusiones que apuntan a tomar medidas importantes, urgentes y valientes. Que sea así solo el tiempo, que muchas personas no tienen, lo dirá.
Vivienda, juventud y una ciudad envejecida
La tendencia demográfica de nuestro municipio es de un importante aumento durante los años que van desde 2001 hasta el 2010 para estabilizarse desde el 2011 hasta la actualidad. Así, la población de Irun ha crecido en este tiempo un 6,4%, ocho décimas por en encima de la media de la Comunidad Autónoma Vasca. Pero este crecimiento poblacional no ha sido igual si tenemos en cuenta las edades. En este sentido, la población que más ha crecido es la población de mayor edad, muy por encima de la población más joven. De forma que cerca de dos de cada cuatro irundarras es mayor de 65 años. Por lo que somos una población altamente envejecida. Destacando las mujeres por su mayor esperanza de vida en esta población envejecida. Desde el estudio se destaca que “esta dinámica demográfica podría haber sido más negativa si no llega a ser por la aportación de la inmigración”.
Esta situación es significativa en cuanto al nivel de uso de la vivienda donde “en tres de cada diez viviendas de Irun reside una sola persona”. Del número total de viviendas con personas empadronadas que asciende a 25.769 en 2023 se situaba la media en 2,3 personas por vivienda en Irun. Una tendencia, según el estudio, común a las principales ciudades vascas, de modo que en 6 de cada diez viviendas de Irun residen una o dos personas a lo sumo.
Precisando más, en el 29,1% de las viviendas reside solo una persona, y en un 30,4% adicional dos personas. Solamente en el 15,1 % de las viviendas de Irun residen cuatro personas y 5 o más en el 6,8% adicional. Si lo desgranamos por barrios, los barrios con mayor número de viviendas y personas empadronadas son, por este orden, Elitxu-Lapize (14,1% del total de viviendas y 15% de la población de Irun), Anaka (10% de las viviendas y de la población) y Artia (9,4% de las viviendas y 10% de la población).
Según el análisis del Padrón se puede contabilizar un total de 11.101 personas de 18 a 34 años que están empadronadas en el parque de viviendas de Irun, es decir, el 17,6% del total de la población empadronada en Irun. Así, según el estudio, la tasa de emancipación de las y los jóvenes de Irun se sitúa en el 35%. Siendo un total de 3.881 las personas jóvenes de 18 a 34 años que están emancipadas y empadronadas en Irun, de forma que la tasa de emancipación se sitúa en el 35,0% sobre la población joven empadronada en el municipio. Pero claro, si cogemos una horquilla que va desde los 18 hasta los 34 el grueso de emancipaciones está en las personas mayores de 28 con un 61% cayendo hasta el 12,8% entre las personas de 18 a 23. Analizado desde la perspectiva del acceso a la primera vivienda, el propio estudio, destaca que “resulta especialmente relevante analizar el número de personas jóvenes no emancipadas. El análisis del Padrón sitúa en 7.220 a las personas de 18 a 34 años, el colectivo que no está emancipado y continúa viviendo con sus progenitores en Irun”. Resumiendo, “7.220 jóvenes continúan sin emanciparse en Irun, de los cuales 1.459 tiene más de 28 años” o dicho de otro modo cerca de 4 de cada 10 personas de esta edad todavía no se ha emancipado. Sin duda son datos que deben hacernos reflexionar.
Hablemos de dinero
En el estudio se destaca que “el desempleo se ha reducido significativamente en los últimos diez años”. Siendo el último dato el de una tasa del 10,33% para el mes de mayo según datos del Observatorio de Bidasoa Activa. ¿Pero tener un empleo nos asegura el acceso a una vivienda? La respuesta es, no. Así desde el propio estudio se reconoce que “el nivel salarial de una parte significativa de la población asalariada es muy reducido, lo que dificulta su acceso al mercado de la vivienda”. De modo que “uno de los factores estructurales que está incidiendo en el tensionamiento del mercado de la vivienda, especialmente, del mercado de alquiler, se asocia al reducido nivel de ingresos de una parte considerable de la población asalariada, que contrasta con el notable incremento del precio de la vivienda, tanto en compra, como en alquiler. De este modo, aunque dentro de una unidad de convivencia, una o incluso dos personas dispongan de un empleo, el acceso a la vivienda sin asumir un elevado esfuerzo económico, no está garantizado”.
Esto no lo arregla el IPC, así “el incremento real de la capacidad adquisitiva promedio apenas se ha incrementado efectivamente, una vez descontada la inflación. El IPC desde 2001 a 2021 ha crecido un 46%, por tanto, el aumento de la renta media disponible en Irun se situaría en torno al 17% en 20 años, lo que supone un promedio anual de incremento inferior al 1%”.
Asimismo, “la renta media de los hogares de Irun se sitúa en 35 mil euros, claramente por debajo de la media de Gipuzkoa (40 mil euros) y CAV (39 mil euros), así como de la propia comarca del Bajo Bidasoa”. Para rematar, “las personas que han ido incorporándose a este mercado de alquiler en la última década apenas han visto incrementar en términos reales su renta disponible”.
Como no, la discriminación por género está presente, el estudio confirma que “el menor nivel de ingresos y la mayor dificultad para el acceso a una vivienda de las unidades de convivencia en las que la mujer es la persona referente del hogar”.
Finalmente, aunque no se dispone de información a nivel de municipios los datos oficiales que ha proporcionado la Encuesta del Mercado de Alquiler del Gobierno Vasco confirman “el reducido nivel de renta de los hogares que residen en alquiler, poniendo de manifiesto el muy reducido nivel de ingresos de buena parte de las personas y hogares que alquilan”. La renta de las personas que alquilan “se asocia a un perfil que dispone de un nivel de renta disponible significativamente inferior a este promedio de los hogares del conjunto de Irun”
Dicho lo cual, parece que la compraventa continúa con un repunte después de la estafa financiera del 2008, perdón, crisis financiera. Pero no es un alza continuado, pues del 2022 al 2023, bajó el número de compraventas en doscientas. Cosas de los tipos de interés, al parecer y las ganas o no de las personas a hipotecarse de por vida con una entidad financiera y los intereses de estas entidades financieras en que las personas se hipotequen con ellas.
¿Y el precio? Pues aunque “el análisis de los datos resulta complejo, dado que el número de compraventas por trimestre no resulta muy elevado y la tipología de viviendas objeto de compraventa puede ser muy diversa en función de sus características y localizaciones,” en los últimos años hay una tendencia clara al incremento del precio medio de las viviendas en los últimos años. Tal vez, la avaricia, la especulación y la falta de políticas públicas orientadas a las personas y no al capital puedan explicar este aumento, pero estas probables causas no son objeto de estudio.
Si hace referencia a la presión del disparado precio de la vivienda en Donostia. Una presión que se ejerce “en el conjunto del área funcional de Donostialdea-Bajo Bidasoa”. Así el precio medio de las compraventas de vivienda realizadas en los últimos años en el área funcional configurada entre Donostia e Irun “se sitúa por encima de los 330 mil euros en 2023 (en lo que incide de forma decisiva la carestía de la vivienda en Donostia) lo que supone un diferencial que, según los trimestres de 2023, supera claramente como promedio 100 mil euros por vivienda”.
Se puede apreciar que el precio de la vivienda ha crecido con especial intensidad en el conjunto del área funcional de la que forma parte Irun. De este modo, el precio de las compraventas de vivienda usada en el conjunto del área funcional “se ha incrementado un 32% desde 2015 a 2022, mientras que la vivienda nueva libre ha duplicado su precio”. Así, “en el cuarto trimestre de 2023, el precio medio de las viviendas usadas o de segunda mano que han sido vendidas en Irun alcanzó los 330 mil euros, y el de las viviendas nuevas libres un total de 411 mil euros”. Como se puede apreciar son cifras que marean y deberían preocuparnos. Con estos datos hasta aquí recogidos es fácil entender la ansiedad y frustración con la que nuestros vecinos y vecinas afrontan esta cuestión.
Pero además la evolución del precio por metro cuadrado muestra también que “desde 2015 el precio de la vivienda libre en Irun asociado a las transacciones de vivienda registradas cada trimestre, ha crecido desde los 2.883 euros por metro cuadrado hasta superar ligeramente la cota de los 4.000 euros por metro cuadrado”.
Hablemos del alquiler
Es cuanto menos, curioso y clarificador, que cuando se habla de vivienda la palabra principal sea mercado. Así en el propio estudio se habla “del mercado de la vivienda en Irun” o “el mercado de alquiler”. Siempre todo se engloba en términos como, “precio, compraventa, oferta, demanda, crecimiento...” La única palabra que se sale un poco de esta terminología economicista es la de dificultad unida al acceso.
Dicho esto, vamos a ver como esta el “mercado del alquiler”. Éste se caracteriza porque en toda la CAV es de “reducida dimensión y creciente escasez de oferta de vivienda”. Según el estudio ésta reducida oferta es “el factor clave que incide en la dificultad para el acceso a la vivienda en alquiler a un precio asequible”. Pues será un factor clave pero parece que hay bastantes más que no recoge este estudio. Tal vez la especulación, las insaciables inmobiliarias, los fondos buitre y las viviendas turísticas, por ejemplo, pueden ser otros.
Al parecer “este fenómeno tan negativo para el acceso a la vivienda en alquiler a un precio asequible también se observa en Irun” pero no está tan mal en comparación con la CAV, ya que “el mercado de la vivienda de alquiler en Irun estaba conformado por 4.262 viviendas en 2022, lo que suponía el 16,9% del parque de viviendas, 1,3 puntos porcentuales superior al promedio de Gipuzkoa (15,6%) y 2,7 mayor que la media de Euskadi.”
En un solo año, entre 2021 y 2022 el número de viviendas en alquiler ha crecido en el entorno del 5% tanto en Irun como en su entorno, lo que demuestra que esta tendencia al crecimiento del mercado de alquiler es estructural y común al conjunto de Euskadi. Tal vez, esto sea la causa de lo que ya se ha comentado más arriba en las dificultades para la compra de vivienda debido al menor nivel de renta, los tipos de interés y que las entidades bancarias no están dando hipotecas como golosinas, como sí fue el caso en décadas anteriores, además de la escasa “producción de vivienda protegida y libre”.
En cuanto a las VT (Viviendas turísticas) o “viviendas de alquiler residencial registradas como de uso turístico” el Gobierno Vasco tiene registradas solo 30 viviendas. Sin embargo, Bidasoa Activa habla de 210 plazas en viviendas de uso turístico anunciadas en plataformas comerciales según un estudio realizado por esta agencia de desarrollo. 119 plazas por encima de las registradas en el Ayuntamiento, por tanto, “la oferta real supera en un 76% el número de plazas formalmente registradas”. Vaya, vaya.
Si hablamos del precio de la vivienda en alquiler Irun, según el estudio, en 2022 se situaba en 732 euros de promedio. Y lo compara con otros municipios del entorno como Errenteria o Pasaia, donde el precio es algo superior, pero claramente inferior a la renta media registrada en Donostia (970 euros) o, en menor magnitud, de Hondarribia (759 euros).
Un dato que no recoge este estudio es el alquiler de habitaciones. Un método de alquiler donde se fraccionan las estancias de la vivienda para sacar un mayor rendimiento económico, pues aunque por lo que comprobamos no es un dato a tomar en consideración los precios por habitación en Irun, que han podido constatar organizaciones y colectivos como Cáritas, Bizirun y Erletxea, están llegando a 600 euros por habitación (algunas, sin gastos incluidos). Con lo que se puede entender que el precio de una vivienda en alquiler en 2025 está muy por encima de 732 euros del promedio de 2022.
Hasta aquí la fotografía
Hasta aquí hemos esbozado una fotografía de la situación de la vivienda en Irun que nos deja el “Informe de resultados del Diagnostico y Plan de vivienda de septiembre de 2014”. Para otro artículo dejamos la parte de “la respuesta desde las políticas sociales y vivienda” de este mismo estudio.
Estamos claramente en una situación de emergencia habitacional y aquí podemos observar las tendencias de por donde se está moviendo, tanto el “mercado de la vivienda”, como las dificultades de las personas con menos recursos económicos, así como las tendencias poblacionales y demográficas.
Somos una de las ciudades de nuestro territorio histórico más envejecida, con una extraordinaria dificultad por parte de los y las jóvenes en el acceso a una primera vivienda y por tanto a independizarse. Tendencias que ya se vislumbraba en “La Memoria Irun 2020”. Una renta por debajo de la media con sueldos que no dan para la compra ni sumando dos de estos sueldos. Las escandalosas dificultades del acceso a un alquiler asequible así como el grandioso esfuerzo económico que las personas y familias realizan en el pago del alquiler y los gastos de suministro dado que la mayoría de personas que alquilan son las personas y familias con menor renta. Mientras tanto, sin que nos pueda sorprender, la tendencia del “mercado de vivienda” es de un precio por metro cuadrado desbocado, una vivienda libre inalcanzable y una vivienda protegida a la que se le sigue esperando. Unos precios tanto de alquiler como de compra obscenos y vergonzosos sin control.
Estas son las mimbres con las que están planteando la política de vivienda las instituciones públicas. Cómo están siendo y serán estas políticas son..., atención espóiler, lentas e insuficientes para las personas con o sin recursos. Además, son políticas ancladas en el mantra de la construcción público-privada de más viviendas, que como ya se ha visto, no han solucionado nada hasta ahora, si no más bien, han ahondado en los problemas de acceso o ha sido parte principal del problema. El único cambio parece introducir es la tendencia de que la mayor parte de la vivienda protegida sea de alquiler. Curioso esa resistencia por parte de las instituciones de hablar de vivienda pública para incidir en vivienda protegida.
Otra de las características es entender los departamentos de viviendas como "departamentos estancos" con lo que en el momento de plantear las políticas públicas no se contempla la colaboración activa con otros departamentos a la hora de plantear estas políticas. Un ejemplo claro es que en las políticas de vivienda no hay soluciones para las personas y familias de bajos recursos, personas y familias vulnerables. Eso se deja para los departamentos de Bienestar Social. De esto hablaremos en el próximo artículo con más profundidad. ¿Qué prevén las políticas de vivienda para las personas en calle? Nada, porque eso no es de su competencia.
Aunque pueda pasar desapercibida, la mayor conclusión que se pretende destacar con este artículo es la importancia de contar con la información que nos pueda llevar a tomar conciencia en la lucha colectiva por el derecho a una vivienda digna, un derecho que se dice fundamental y universal pero que para muchos y muchas no es más que un “bien de mercado” y entre estas las representantes de los partidos políticos que gestionan las instituciones públicas.